Por anos, muitos proprietários e inquilinos fecharam contratos de aluguel sem nenhuma papelada oficial, só para fugir de impostos. Essa prática, que virou quase rotina, está prestes a mudar de forma drástica. A Receita Federal anunciou que, a partir de janeiro de 2026, vai usar um novo sistema de controle baseado na Lei Complementar 214/2025 para fechar o fosso entre quem declara e quem realmente paga.
Como funciona o novo controle
O coração da iniciativa é o Cadastro Nacional de Imóveis (CIB), que agora obriga cartórios e prefeituras a enviar, quase em tempo real, informações sobre transações imobiliárias. Esses dados vão para o Sistema Integrado de Notas de Terras e Registros (Sinter), operado pela própria Receita. A partir de 25 de novembro de 2025, o CIB já começa a se integrar aos atos de registro e aos cadastros municipais.
Com tudo conectado, a Receita poderá comparar três fontes principais:
- Os registros de propriedade (cartório);
- Os pagamentos de IPTU e outras taxas municipais;
- As declarações de Imposto de Renda de pessoas físicas e jurídicas.
Se o sistema detectar que um imóvel está registrado em nome de alguém, mas a declaração de residência indica outra pessoa, o algoritmo vai disparar um alerta. Caso haja divergência, o órgão tem a prerrogativa de arbitrar o valor do aluguel em 10% do valor anual estimado do imóvel e cobrar os tributos devidos.
Além disso, a Receita usará inteligência artificial para analisar padrões de pagamento, identificar contratos que não foram registrados e apontar quem está tentando burlar o sistema.
Impactos para proprietários e inquilinos
Para quem recebe aluguel, a mudança significa que não será mais suficiente declarar apenas o Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF). A partir de 2026, quem possuir mais de três imóveis alugados e tiver renda anual superior a R$ 240 mil (cerca de R$ 20 mil por mês) passará a pagar também o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Esses dois tributos têm alíquota nominal entre 25% e 27%, mas o governo concedeu um desconto de 70% sobre a base de cálculo, o que reduz a carga efetiva para aproximadamente 8% a 10%. Ainda há um benefício adicional: para locações residenciais, o valor do aluguel tem uma dedução fixa de R$ 600 por mês antes do cálculo do IBS/CBS.
Exemplo prático: um contrato de R$ 2.600 mensais terá a base tributável reduzida para R$ 2.000. Aplicando a alíquota efetiva de 9%, o imposto seria de R$ 180 por mês, bem menor do que o que seria pago sem o desconto.
Para as empresas que recebem aluguel, a substituição de PIS e Cofins pelos novos tributos também traz mudanças. As alíquotas de PIS/Cofins variam entre 3,65% e 9,25% conforme o regime, enquanto o IBS/CBS tem a mesma faixa nominal de 25% a 27%, mas com a mesma redução de 70% na base.
Quanto às penalidades, quem deixar de declarar o aluguel ou subfaturar o valor corre o risco de multas pesadas: 75% sobre o imposto que deveria ter sido pago se houver omissão de recolhimento, e 25% se a única falha for não declarar. Em casos mais graves, a Receita ainda pode acionar a esfera criminal.
Todo esse cenário já está em fase de testes. Dados de propriedades, IPTU e declarações foram começados a ser cruzados antes mesmo da vigência oficial da lei. A expectativa é que, ao longo de 2026, o fluxo de informações seja tão automático que qualquer contrato de aluguel registrado será imediatamente refletido nos bancos de dados fiscais.
Para quem ainda mantém contratos informais, a mensagem é clara: a Receita Federal está pronta para identificar irregularidades e aplicar as sanções previstas. O mercado de aluguel brasileiro, que antes circulava em grande parte na sombra, vai entrar em uma nova era de transparência e tributação mais robusta.
